海南封关后，海口的房价开始见涨了真正的变革还在路上？

苦难深重难言 · 发表于 2025-12-26 04:00:31

封关只是一个开始，真正的变革还在路上。

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民生领域有哪些变化？

“海南封关后，海口的房价开始见涨了。”在海口生活工作的张玲（化名）对《灵兽》表示，海口这边日常消费不低，还和之前一样，对于老百姓来讲暂时还没有感受到大的变化。

12月18日，海南自由贸易港正式启动全岛封关。随着封关运作的启动，海南全岛正加快成为一个“境内关外”区域，岛内将可以享受零关税、低税率等优惠政策。

对普通人而言，海南封关后，物价会涨吗？生活成本如何变化？封关将如何重塑日常生活？对于大家最关心的物价、购房、就业、教育、医疗等，民生领域将迎来哪些变革？

对岛内居民和外来投资者而言，生活成本始终是最受关注的议题之一。

首先，免税购物更方便，这是封关后最直观的利好。

封关后，“零关税、低税率、简税制”将逐步实施。根据政策安排，“零关税”商品清单从1900多项大幅扩展至6637项，覆盖美妆、家电、保健品等74%的商品类别，比封关前提高53个百分点。

对岛内居民而言，这意味着购买进口商品的成本将进一步降低，“即购即提”模式也将提升购物便利性。

对岛外游客而言，年度10万元的免税额度虽未增加，但免税品类更丰富、购物体验更友好。

本地商品和服务价格受多重因素影响。“虽然日常消费暂时没有大的变化，但黄金饰品和苹果手机的免税红利感受较为明显。”张玲称，苹果手机买下来确实很划算，在海口国际免税城（以下简称免税城），虽然免税商品的定价没有因为封关有太大变化，但商城配套了优惠活动，叠加了各种补贴，便宜不少。

据了解，以iPhone17 Pro Max为例，其顶配型号官网售价为17999元，免税店也是一万七以上，但叠加商场活动后，实际到手价较官方渠道有1000元以上的价格优势。

“榴莲降价最为明显，封关当天，马来西亚的猫山王榴莲，价格直接腰斩至每斤78-98元，约为平时市价的一半。”张玲表示，在海口龙湖天街的旺豪超市，往常的“贵族”榴莲品种，如今每斤只要78元到98元。

此外，封关后，国际医疗、教育资源也将加速落地。

据中国南海研究院公共外交与海南开放研究所负责人、中宣部对外文化交流(文化贸易)研究基地研究员于涛表示，封关后，国际学校、高水平医院、文化驿站等公共服务设施将加速完善，城市宜居度和国际化水平同步提升，岛内居民“不出岛”便可享受国际化服务，同时也将吸引更多国内外人才来琼工作、学习、生活。

海南封关，蕴含着成本降低、市场扩容的历史性机遇。那么，对于零售企业意味着什么？

2

企业成本优势明显

“封关后第一批‘零关税’货物到港，我们节约了近20万元税款。”国药器械(海南)有限公司负责人表示。

根据财政部数据，封关后“零关税”商品将从1900个税目扩大至约6600个税目，覆盖约74%的商品类别，比封关前提高了近53个百分点。

根据第一财经报道，海南省财政厅厅长蔡强介绍，封关后“零关税”商品涵盖几乎所有生产设备和原材料，预计可为进口设备企业节省约20%的税收成本。

这对零售企业意味着什么？以进口食品为例，一家位于海口的进口食品连锁超市负责人称：“封关前，我们从东南亚进口的热带水果需要缴纳10%-30%不等的关税，加上13%的增值税，综合税负在20%以上。现在‘零关税'清单覆盖了大部分生鲜品类，成本直接下降两成。”

更重要的是，“零关税”政策带来的不仅是单一商品的成本优势，而是整个供应链的系统性重构。

海南红焱食品有限公司总经理姚大飞对第一财经表示，封关后通关流程的智能化，会大大提高查验效率，低风险的货物能快速通行。

从宏观数据来看，成本优势也在转化为发展动能。据新浪财经报道，一批采自俄罗斯、价值超2300万元的“零关税”探测器组件顺利进入华能海南昌江核电有限公司厂房。该公司关务负责人徐剑锋称，封关后将第一时间利用“零关税”新政策，再从法国进口一批价值约1400万元的阀门设备。

对此，业内专业人士认为，对于零售企业而言，这种成本优势的吸引力是多方面的。

首先，是商品采购成本的直接降低。以家电、美妆、保健品等品类为例，进口关税的取消能让终端售价下降15%-30%，这为零售商带来了更大的价格竞争力。

其次，是供应链效率的显著提升。根据相关政策，“一线”进口的“零关税”商品税目比例将由21%提高至74%，在岛内享惠主体之间可以免进口税收流通。这意味着，零售企业可以在海南建立区域分拨中心，利用“保税+零售”模式降低库存成本和资金占用。

最后，是商业模式创新的空间被打开。

从海南维力医疗科技开发有限公司来看，据相关报道，该公司的41万支一次性使用乳胶导管顺利通过“二线口岸”，总经理贺勇慎表示，现在加工增值免关税政策申报更简便、通关流程更便捷，企业享受到的政策红利进一步扩大。

这种“加工增值30%免关税”的政策设计，为零售企业提供了一个全新的思路——不仅可以在海南采购“零关税”商品,还可以在本地进行深加工，然后免税销往内地市场。

一位在海南布局多年的连锁超市负责人称：“我们正在考虑在海南建立中央厨房，利用零关税进口的澳洲牛肉、挪威三文鱼等食材，进行预制菜加工。只要加工增值超过30%，就可以免关税销往全国。这比在内地建厂的成本优势太明显了。”

明显的成本优势，正在重塑零售企业的布局逻辑。但机遇的背后，竞争也在加剧。

3

传统零售企业面临压力？

一位在海口经营多年的百货商场负责人坦言：“以前我们还能靠着地段优势和品牌专柜吸引客流，但现在消费者去免税店就能买到同样的商品，价格还便宜20%-30%。我们的高端化妆品、箱包柜台客流明显下降。”

此外，封关后，外资零售巨头可能加速进入海南市场。DFS迪斐世中国区总裁刘行淑认为，封关后海南离岛免税经营主体资格将逐步放开，市场化将更加充分。基于此，DFS加码海南市场，希望搭建全球时尚品牌进入海南自贸港的桥梁。

数据显示，2020年至今，海南离岛免税经营主体由1家增至6家，离岛免税店也由4家增至12家。这种竞争格局的变化，让传统零售企业面临前所未有的压力。

跨境电商的崛起，则是另一个不容忽视的变量。

2025年4月,国务院批复同意在海南全岛设立跨境电子商务综合试验区。这意味着，海南不仅要做离岛免税的“线下天堂”,还要成为跨境电商的“线上枢纽”。

一位在海南从事跨境电商业务的创业者称，“以前我们从海外采购商品，要先在保税仓备货，然后等消费者下单后再清关。现在有了‘零关税’政策，我们可以直接在海南建仓，消费者下单后直接发货,效率提高了至少50%。”

这种线上线下的全方位竞争,让传统零售企业不得不加速转型。但转型,谈何容易?

一位在海南经营连锁超市的企业负责人称，封关后的税收政策、通关流程、合规要求，都需要专业团队来操作。这对中小零售企业来说,是一个不小的挑战。

首先，是供应链能力的全面升级。

封关后，“零关税”政策覆盖的商品种类大幅增加，但如何高效地采购、运输、仓储这些商品，是一个系统性工程。

“以前我们从东南亚进口热带水果，一个集装箱从装船到清关,至少需要7-10天。现在虽然有了‘零关税’和‘一线放开’的便利,但物流成本依然不低。”一位在海南经营水果连锁店的老板称，“海南的港口吞吐能力、冷链设施,都还有提升空间。”

据海南省商务厅和海南国际经济发展局发布的《2025海南自由贸易港投资指南》显示,2024年全省港口货物吞吐量完成21738.92万吨，同比增长8.2%。但与广东、浙江等外贸大省相比,海南的物流基础设施仍有明显差距。

其次，是数字化转型的迫切需求。

封关后，海南推出了“国际贸易单一窗口”和“海关智慧监管平台”等信息化系统，实现了通关流程的全流程在线化。但对于很多传统零售企业来说，如何使用这些系统，如何对接自己的ERP系统，都是新的挑战。

一位在海南经营进口商品超市的负责人称，自己花了三个月时间,才把公司的进销存系统与海关的智慧监管平台对接上。这还只是第一步，后面还要建立会员系统、数据分析系统，才能真正实现精准营销和库存优化。

最后，是商业模式的根本性重构。

封关后，海南不再只是一个“消费终端”,而是一个“供应链中枢”。零售企业需要重新思考自己的定位——是做面向岛内居民的社区零售？还是做面向全国游客的离岛免税？抑或是做面向全球市场的跨境电商？

这种选择，决定了企业的资源投入方向和盈利模式。

而对于中小零售企业来说，转型的阵痛更加明显。

“我们最担心的，不是政策红利拿不到，而是竞争对手比我们更快地拿到。”一位在海口经营社区超市的老板坦言，“大企业有专业的团队研究政策、对接资源，但我们只能靠自己摸索。这种信息不对称，让我们在竞争中处于劣势。”

对于零售企业而言，如何把政策红利转化为商业价值还需要时间来探索和检验。但可以确定的是，封关只是一个开始，真正的变革还在路上。

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